УК застройщика (ООО Юнисервис)

[soloff]

единственное "Выбор УК" я бы переименовал в "УК застройщика", т.к. реального выбора никакого у нас нет в ближайшие 2 года.

А поделитесь своим мнением вот по какого моменту:
Если собственники на ОСС не выбрали УК, то муниципалитет назначает сам УК по конкурсу.

Вопросы:
1. С какого момента считается что собственники не провели ОСС и не выбрали УК?
2. Конкурс проводит все-таки муниципалитет (управа), а не Застройщик?
3. Вся информация по этому конкурсу должна быть опубликована в открытый доступ?

Что нарыл:
"На самом деле сейчас это обычная ситуация, когда вместе с квартирой в многоквартирнике жилец получает управляющую контору. Застройщики объясняют это тем, что изначально дольщики друг друга не знают, долгое время договориться ни о чем не могут, а многие и вовсе не заселяются в дом, а просто сдают свою квартиру."

"Теперь по закону покупатели жилья в новостройке смогут выбрать управляющую компанию, даже если еще не стали собственниками. Самое же важное новшество заключается в том, что застройщик больше не может назначить «свою» управляющую компанию. Управляющим компаниям, которые хотят взяться за управление многоэтажками, отныне предстоит участвовать в конкурсе и побеждать. Теперь это непременное условие для того, чтобы взять дом «под крыло». Выбор УК происходит на открытом конкурсе, который должен быть организован органом местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, путем размещения извещение о конкурсе в Интернете. На подачу заявки с момента извещения у участников есть 40 дней.

Подробнее на:
Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки"

Итого, мне стало вообще непонятными фразы на экскурсии 31 марта, что Застройщик проводит какой-то конкурс по выбору УК Тут скорее красиво пропущена фраза ВРЕМЕННАЯ УК до выбора УК собственниками или муниципалитетом...
Или я опять пудрю мозги какими-то там федеральными законами?

[soloff]

А вот как это делается
"Требование застройщика по подписанию дольщиком вместе с актом приема-передачи квартиры одновременно и бюллетеня для заочного голосования, в котором дольщик должен проголосовать за предлагаемую застройщиком управляющую компанию, которая будет обслуживать новый дом, является незаконным. Любой дольщик, несогласный с предлагаемым к подписанию бюллетенем, или просто не имеющий желания подписывать какие-либо не предусмотренные законом и договором документы, вправе отказаться от подписания этого бюллетеня. А в случае если застройщик будет навязывать его подписание, дольщик вправе обратиться в прокуратуру и/или в суд с жалобой на действия застройщика, ущемляющие права дольщика и понуждение к совершению неправомерных действий."

[Konst]

Увы, я давно не штудировал ЖК и не имею юр. образования, но, думаю что желающий получить ответ, найдет там всё - ЖК РФ.
Я знаю как это делалось раньше на практике, когда Москва насильно загоняла в ТСЖ всех подряд - кто во что горазд, нарушений масса, но доказать свою правоту жителю весьма сложно - только через суд. Только хорошо организованные единичные группы смогли побороться и выбрать свое ТСЖ, а не липовое, предложенное управой и ГУИСом (тогда все вопросы самоуправления решали они).

1. С какого момента считается что собственники не провели ОСС и не выбрали УК? - вы же предлагали свои услуги здесь, обещали изучить и выложить нормативные акты и ссылки. Вот и займитесь. Юриспруденция наука не точная, 2 юриста - 3 мнения, предложите своё видение формулировок в ЖК, мы оценим, покритикуем. Или я вас с кем-то путаю? - тогда переадресую это предложение тому кто обещал нас просвещать.

2. Конкурс проводит все-таки муниципалитет (управа), а не Застройщик? - если не выбрали, то конкурс проводят местные власти, это есть явно в ЖК. Застройщик теряет отношение к дому СРАЗУ после передачи его собственникам (кроме гарантийных обязательств)

3. Вся информация по этому конкурсу должна быть опубликована в открытый доступ? - такого требования я лично не помню, но совершенно точно, власти обязаны предоставить такую информацию по запросу гражданина.

К чему все эти теоретические вопросы? У нас всё будет по другому.
Застройщик НАЗНАЧИТ временную УК, которая подпишет договора, соберет собрание и выберет на его основании постоянную УК - возможно себя же.

[soloff]

К чему все эти теоретические вопросы? У нас всё будет по другому.
Застройщик НАЗНАЧИТ временную УК, которая подпишет договора, соберет собрание и выберет на его основании постоянную УК - возможно себя же.

Ой много путаницы. В ДДУ говорится, что после ввода в эксплуатацию Участник должен подписать договор с УК. Получается, что мы подписываем договор с ВРЕМЕННОЙ УК, срок полномочий которой 3 месяца, а платим авансом за 4 месяца - хитро
Далее ВРЕМЕННАЯ УК, конечно, пытается стать ПОСТОЯННОЙ с максимальным сроком 3 года - или путем выбора на ОСС или путем участия в конкурсе муниципалитета. А дальше, как Вы писали ранее, ее обычно не устраивают "городские" тарифы, и тут начинаются танцы с бубнами, рассказы как все дорого и что надо больше золота средств для кааачественного обслуживания дома. Таким образом в наших интересах НЕ ПРОВОДИТЬ ОСС с повесткой об определении тарифа?! Веселенькое начало
Ничего не наврал?

[Konst]

Вопросов будет ещё много.
- по какому тарифу потребуют плату за 4 месяца и чем обоснуют превышение муниц. тарифа?
- временная УК - может уже и есть такое понятие в законодательстве, надо изучать, кто это и с чем её едят? Где наши исследователи законов?
- откуда данные именно про 3 и 4 месяца?
- конкурс муниципалитета, если не заносить никому, выигрывает всегда Бирюковский "Жилищник" - не дай господь, хотя многие собственники по незнанию клюют на "государственные гарантии" и тарифы пониже.
- ОСС можно провести легко и непринужденно даже при участии 15-20%, нарисовав любые результаты в протоколе, т.к. все данные по собственникам у застроя есть. Доказывать обратное - весьма долгое, нервное и трудоемкое занятие.
- кто будет инициатором этого собрания? Купленный собственник или сам застрой, несомненно имеющий подконтрольную собственность в доме.
- будут ли учитываться в собрании площади 1 этажа, на кого они оформлены, какие тарифы предложат для них
- какой опыт есть у УК застройщика, если у застроя это первый дом

Нужно не отвлекаться на частности, не пытаться переиграть застроя сразу законодательно, а спокойно, но уверенно создавать свой орган взаимодействия с УК на первых порах.
Назовите его как угодно, совет дома, например. Он и будет представлять интересы собственников до создания ТСЖ.
Без него разрозненные и несогласованные попытки побороться за свои права даже таких "буйных" как наш soloff, обречены на провал, увы.

[soloff]

Нужно не отвлекаться на частности, не пытаться переиграть застроя сразу законодательно, а спокойно, но уверенно создавать свой орган взаимодействия с УК на первых порах.
Назовите его как угодно, совет дома, например. Он и будет представлять интересы собственников до создания ТСЖ.
Без него разрозненные и несогласованные попытки побороться за свои права даже таких "буйных" как наш soloff, обречены на провал, увы.

Да мне все равно какая УК будет, Бирюковская ли, Федуновская ли, я заинтересован в следующем:
1. Качественное оказание услуг, в полном соответствии с перечнем и порядком оказания услуг по договору, а также требований законов
2. Обоснованная стоимость оказания услуг. Подчеркну обоснованная
3. Прозрачная финансовая отчетность и "простой" доступ к ней
4. Отчеты о выполненных работах, где-то что-то починили - расскажите всем, это же не секрет
5. Конструктивное взаимодействие УК с собственниками. Если температура горячей воды ниже требуемых показателей УК должна исправить это и компенсировать стоимость. Нет 1 день отопления в отопительный сезон - компенсация и не важно что там счетчики стоят (в свою очередь УК пусть бадается со своим поставщиком, а не спускает это на тормозах за наш счет)

За "буйного" спасибо, в остальном согласен

[soloff]

По законам:
ЖК РФ, Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Итого срок полномочий УК от Застройщика не более 3 месяцев, про это можно почитать и в комментариях юристов и сделать вывод самому из статьи 13. Не забываем что участник по результатам любого конкурса может подать жалобу в ФАС, это только чуть растягивает время, если конечно конкурс не будет "снесен"
Про 4 месяца, у меня так написано в ДДУ, а у Вас?

[soloff]

К черту самостоятельные выводы, все написано:
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

[Konst]

Да мне все равно какая УК будет

Поначалу все так говорят, потом наступает горькое прозрение и годы борьбы за независимость.
Ваши пункты пожеланий реализуемы конечно в идеальном ТСЖ под реальным контролем активных и адекватных собственников, но в коммерческой УК они останутся лишь в ваших мечтах. И застройщик уже показал как будет общаться его УК с вами - см. офиц. форум.

[soloff]

Поначалу все так говорят, потом наступает горькое прозрение и годы борьбы за независимость.
Ваши пункты пожеланий реализуемы конечно в идеальном ТСЖ под реальным контролем активных и адекватных собственников, но в коммерческой УК они останутся лишь в ваших мечтах. И застройщик уже показал как будет общаться его УК с вами - см. офиц. форум.

Согласен, видите я и соглашаться умею, буйные себя так не ведут
А как вам такое? Заранее понять, что мы хотим видеть в Договоре с УК, и НИКОМУ не подписывать этот договор без этих пунктов. Там же и штрафные санкции за косяки прописать.

[Konst]

Заранее понять, что мы хотим видеть в Договоре с УК, и НИКОМУ не подписывать этот договор без этих пунктов. Там же и штрафные санкции за косяки прописать.

НИКОМУ - это мечты. Договор с УК - не такой важный на практике документ и вы будете по закону считаться его подписавшим, как только произведете первый платеж этой УК. Гораздо важнее бланк голосования и протокол ОСС о выборе этой УК. Как только он есть - всё дальнейшее зависит только от жадности УК, от вас ничего не зависит.
В идеале я лично хотел бы видеть пока простейший вариант, не требующий навыков самостоятельного управления: есть ТСЖ собирающее на свой спец.счет плату за капремонт + на обычный счет доп. доходы от вывесок и прочего. И нанятую им на 2 года УК на согласованных с жителями условиях, вот там и договариваться не нужно будет: не тот договор УК подсовывает - пройдите на выход, следующий. При этом если в ТСЖ более 50% собственников, то договор заключается между ТСЖ и УК, а не персонально с каждым собственником.

[soloff]

При этом если в ТСЖ более 50% собственников, то договор заключается между ТСЖ и УК, а не персонально с каждым собственником.

Вот это считаю самым главным итогом нашего с Вами диалога
Теперь думаем как аккумулировать средства на счете ТСЖ, насчет фасадов и вывесок я что-то не уверен вот, если это реально стена первого этажа, то владелец помещения или арендатор не может повесить табличку "Мои чебуреки не мяукают"?
А вот последний этаж для установки оборудования различного - это уверен, доски объявлений в лифте - уверен (такое убожество).

[Konst]

Ваша уверенность, увы, не соответствуют вашим (пока надеюсь) знаниям в этом деле, но мы это поправим )
Где же все-таки наши просветители по законодательству?
Первый этаж фасада - основной доход собственников дома с имущества, находящегося в общедолевой собственности.
Любые его изменения, дырки, изменение конструкции, вывески и прочее должны быть согласованы с собственниками.
Кроме того его восстановление потом за чей счет будет? Правильно - за наш. Если не будет на каждую вывеску договора.
Коммерческая реклама на фасаде обязана приносить доход дому.
Это не касается небольших информационных вывесок: ООО "Пирожки" режим работы, телефон
Размер их и расположение регламентированы в законодательстве о рекламе г. Москвы.

[Ninja]

Наверняка среди владельцев квартир много ИФДшников и прочих приближенных к застрою людей. Я думаю что в плане выбора УК/ТСЖ они будут придерживаться одной позиции. Это наверное нужно учитывать нам здесь как-то тоже

[soloff]

Где же все-таки наши просветители по законодательству?

Выше Вам привели пункты касательно выбора УК, обосновали откуда 3 и 4 месяца, читали хоть? Подождите будут и еще выдержки по возникающим вопросам. Учимся

[soloff]

Когда и за вывеску и за рекламу на фасаде дома нужно платить?
Один из собственников нежилого помещения, используемого под магазин разместил на фасаде здания рядом с входом в свой магазин конструкцию, на которой крупными буквами написано «МАГАЗИН ПРОДУКТЫ ПИТАНИЯ «СВЕЖЕСТЬ». Площадь конструкции 5 метров. На предложение ТСЖ вносить оплату за пользование общим собственников (фасадом здания) владелец магазина (и спорной конструкции) ответил отказом, мотивируя это тем, что указанные на вывеске сведения не являются рекламой, а представляют собой указание на вид деятельности и являются коммерческим обозначением. Правомерен ли такой отказ?

Ответ: На наш взгляд, такой ответ можно считать правомерным, если решением общего собрания собственников не принято решение о возмездном пользовании общим имуществом собственников помещений дома (а конкретно – внешними несущими конструкциями) для целей размещения рекламных, информационных, и любых иных конструкций. Таким решением собрания собственников должны быть определены существенные условия пользования фасадом здания: цена за размещение конструкций (за 1 метр конструкции, например), срок заключаемого договора пользования общим имуществом, лицо, уполномоченное собственниками на заключение договора с владельцем рекламной конструкции.

"Обращаем внимание: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.06.2014 N Ф03-1390/2014 частично отменено определением Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. N 303-ЭС14-395., в котором указано, что за размещение вывесок (информационных табличек) на фасадах жилых домов платить собственникам помещений дома не нужно, поскольку такие сведения обязательны к размещению в силу требований Закона о защите прав потребителей (ст. ст. 9, 10 закона о ЗПП). Все другие конструкции должны быть отнесены к рекламным и могут быть размещены на общем имуществе дома за плату."

Подробнее с ссылками на законы Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки

Итого битва что это вывеска или реклама, большая или небольшая.

[Konst]

soloff, если честно, что-то пропадает желание обмениваться опытом с такими как вы самобытными.
Если вы все можете найти сами - какого спрашивается дурацкие (пардон) вопросы здесь задаете?
Здесь не курилка, один ляпает что попало и утверждает, что он опытен и компетентен, второй тыкает в ЖК не до конца его осознав.
Сори за эмоции, но вот именно поэтому никогда больше пред. правления я не буду.
Итак последний раз, вежливо и доходчиво по всем пунктам вашего невежества:

обосновали откуда 3 и 4 мес

3 месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию - изучайте ЖК глубже.
Это совсем не то же самое, что подписать договор на 3 месяца с собственником при подписании им акта-приемки хаты.
Это надеюсь понятно? Ввод в эксплуатацию здания и приемка вами квартиры могут быть разнесены во времени на годы. Внятно излагаю?
Далее:
за 4 месяца - возьмет УК оплату при подписании акта приемки вами квартиры, вопрос был откуда эта цифра. Ответ есть у вас? Ответа нет.
Тогда зачем вот это:

обосновали откуда 3 и 4 месяца

Вы не на митинге, за базаром принято следить в уважающих себя сообществах.

По поводу 1 этажа: информационная ТАБЛИЧКА и рекламная вывеска не просто полностью регулируется законодательством, а ещё в некоторых случаях рекламная подлежит разрешительной процедуре в АТИ и Москомархитектуре. Этого вы в ссылках на ФАС Дальнего Востока не найдете, это суровая практика Москвы и её же подзаконные акты и инструкции по исчислению средств в городской бюджет в зависимости от расположения рекламной поверхности.
Представляете, есть городские нормативы за подобные вывески на фасадах домов, принадлежащих государству. Так чем наш дом хуже государственного? И почему мы не можем брать за них хотя бы по гос. тарифу? А уж если идет крепление на вент. фасад, то тут без согласованного проекта в АТИ и делать нечего. Но у нас на это забивают и предпочитают раз в год прикармливать инспекторов, вместо получения разрешения.
Итог: табличка - размер макс. 1*0,5м, располагается непосредственно рядом со входом, имеет все перечисленные в ЗОПП данные, включая название юр. лица, режим работы и т.д., если при её крепеже портится наш фасад - будьте любезны залог для будущего его восстановления в первозданный вид. Рекламная вывеска - расположена над помещением и служит для привлечения клиентов, размеры от 1м линейного, вес, электропроводка, крепеж на фасад подразумевают проект и его согласование с собственником фасада - нами и иногда с другими гос. органами. За рекламу - будьте любезны договор, залог и оплату собственнику за пользование его имуществом.

На сим спорить и разъяснять вам что-то заканчиваю. Благодарю за уделенное время.

[soloff]

3 месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию - изучайте ЖК глубже.

ЖК РФ, Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Итого через 5 дней после ввода Застройщик заключает договор с УК (п.14), затем УК заключает договора с собственниками сроком не более чем на 3 месяца (п.5). Далее полномочия УК будут продлены (или будет смена УК) по результатам выбора УК на ОСС или по результатам конкурса.

Итого "временная" УК будет оказывать нам услуги 3 месяца. Что-то не так?

Далее:
за 4 месяца - возьмет УК оплату при подписании акта приемки вами квартиры, вопрос был откуда эта цифра. Ответ есть у вас? Ответа нет.

Ответ есть, и он был дан Вам в письменном виде ранее, что-то мне подсказывает что Вы не читали большое сообщение с выдержками из ЖК РФ и ответом откуда 4 месяца.

Про 4 месяца, у меня так написано в ДДУ, а у Вас?

Вот пункт ДДУ
"5.1.6. После ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию Участник обязуется подписать с эксплуатирующей организацией соглашение о содержании и технической эксплуатации многоквартирного дома (договор управления многоквартирным домом), а также осуществить предварительную оплату (или компенсацию Застройщику) расходов по техническому обслуживанию и коммунальных услуг соразмерно общей площади Объекта (включая балконы, лоджии) по ставкам, определенным эксплуатирующей организацией авансом за 4 (Четыре) месяца, в течение 10 (Десяти) календарных дней после подписания Акта приема-передачи."

Тогда зачем вот это:

обосновали откуда 3 и 4 месяца

Вы спросили откуда данные про 3 и 4 месяца, я Вам подробно расписал, что 3 месяца исходя из ЖК РФ (и привел выдержки из него), а 4 месяца условие ДДУ.

[SkyDiver]

Мне одному кажется, что большие выдержки из закона не читабельны?.. Не выхвачена суть.. Может стоило делать выдержки по сути, делая ссылки на полный текст в нужных местах..
На экране компа это страница с лишним плотного текста..

ЖК сюда скопировать и я могу, а вот разобраться в нюансах и рассказать суть выжимками, чтобы было понятно (хотя бы людям с высшим образованием) - это сложно..

Тем не менее - желание разобраться не могу не отметить, но и попытаться услышать оппонента тоже стоит. Это Вам, soloff, если что.

PS Не просите цитат - это общее впечатление.. Отношусь с уважением ко всем мнениям.

[soloff]

Так пытаемся, законы у нас махровые, там что не пункт - портянка и куча условностей и ссылки на другие пункты.
А еще к отдельным статьям и пунктам даются разъяснения в виде информационных писем соответствующих органов, а бывает такие разъяснения в виде решений судов
Я вроде на каждый вопрос ответил, рассказал почему сделал выводы именно такие, не?

Про 3 месяца - временная УК может оказывать услуги собственникам 3 месяца, потому что на 3 месяца заключается с ней договор (п.5.ст.161 ЖК РФ). Не я это придумал.
Про 4 месяца - в пользу этой самой УК надо заплатить за 4 месяца вперед, потому что так в ДДУ (п.5.1.6 ДДУ). Не я это придумал.

Если УК сменится по результатам выбора или конкурса, то оплата за 1 месяц уплывет?

С момента ввода дома, до момента приемки квартиры по акту услуги УК оплачивает сам Застройщик. Тут он шкурно заинтересован быстрее передать квартиры собственникам, и благодаря этому есть надежда что и недостатки (при наличии) будут устраняться оперативно. Правда есть условия односторонней передачи, ну про это думаю все читали в ДДУ.

Если в этих тезисах какая-то ошибка, так напишите...