ТСЖ: опыт, регламенты, мнения

Обсуждение вопросов, связанных с управляющей компанией и ТСЖ
Аватара пользователя
SkyDiver
Админ
Сообщения: 1315
Зарегистрирован: 14 мар 2017, 15:32
Репутация: 336
Откуда: Квартал 1/Секция 4

ТСЖ: опыт, регламенты, мнения

#1

Непрочитанное сообщение SkyDiver » 14 мар 2017, 21:42

>soloff:
Важный раздел, ведь тут мы обсуждаем то, за что платим ежемесячно, каждая квартира, в сумме это миллионы и миллионы :)
Итак, у кого какой опыт есть, давайте делиться :)

soloff
Участник
Сообщения: 1308
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:03
Репутация: 19
Откуда: Квартал 2/Секция 12

Re: Опыт ТСЖ

#2

Непрочитанное сообщение soloff » 19 мар 2017, 14:26

Ну раз такая пьянка расскажу свою историю с ТСЖ.
В моем доме есть ТСЖ, ну как ТСЖ - много лет это присосавшаяся группа "активных" бабулек никак и не кем не выбираемая, обо всем поподробнее.

Много лет назад жильцы выбрали председателя, это какой-то еврей типа со связями, но постоянно болеющий и лечащийся в Израиле. Я его лично ни разу не видел, многие и его ФИО не знают. Сроки полномочий не известны, никто протоколы не показывает - забегая вперед скажу, что это по любым вопросам позиция такая - протоколов или нет или их скрывают. Членов правления также никто не выбирал - протоколов конечно нет.
Так вот "сидят" в этом правлении 3-4 женщины с громкими голосами, визжащими по любому поводу. Особенно их раздражают требования предъявить финансовую отчетность. А начиналось у меня общение с этими персонажами так:

Лет 6 назад решило ТСЖ сделать платную парковку во дворе, вернее обставлено это было как охрана придомовой территории - шлагбаум, будка, круглосуточное дежурство ЧОПа. Почему я называю это платной парковкой? Да потому что деньги стали требовать только с автовладельцев. Цена вопроса 1 000 рублей в месяц с машины. Вроде ничего криминального. Да вот только расчеты были, что машин 80 и стоимость охраны 80 т.р. в месяц, а в итоге машин более 120 и охране по договору (который мне удалось выбить посмотреть 1 раз, после этого договоры всячески стали прячутся) 40 т.р. Куда деваются оставшиеся 80 т.р.- всячески скрывается, на любые подобные вопросы - визги такие что перепонки лопаются. Вроде идут разговоры, что еще 40 т.р. платят черным налом, только владелец ЧОПа при моем вопросе всячески открещивается :)

А дальше больше: сдаются общедомовые площади в аренду (колл-центр такси, швейная мастерская, чердаки для оборудования провайдеров, рекламные щиты и т.д.) и никакой отчетности, любой разговор в эту стороны - ну вы уже знаете, крики и визги :) Например могут якобы семена на цветочки вокруг дома купить за 30 т.р., ни одного чека...
Написал официальное письмо на имя председателя с требованием предоставить пакет документов. Получил ответ дескать приходи в приемные часы и получишь (пишет он из Израиля). Пришел, и знаете какой ответ "бабулек"? "Ты нам не платишь за 2 машины 24 т.р. в год и поэтому мы ничего тебе не дадим"... Вот такая история.

Я это к чему? ТСЖ надо контролировать жильцам, каждый год переизбирать Правление, потому что как только в Правлении появляются вот такие визжавшие бабульки - то ТСЖ превращается в средство обогащения - кормушка для присосавшихся.

P.S. Вспоминаю что разок и судебное разбирательство было, суд потребовал все документы, но Правление ТСЖ их не предоставило, причина ужасная - за 2 дня до суда весь архив...ПАМ-ПАМ сгорел. Какой-то злоумышленник залез в комнату Правления и сжег архив... вот такие дела :)
В следующей серии расскажу про нашу УК ... ОПГ отдыхают :)

fila
Участник
Сообщения: 331
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:29
Репутация: 3
Откуда: Квартал 2/Секция 1

Re: Опыт ТСЖ

#3

Непрочитанное сообщение fila » 19 мар 2017, 14:44

Ужас какой :shock:

Аватара пользователя
SkyDiver
Админ
Сообщения: 1315
Зарегистрирован: 14 мар 2017, 15:32
Репутация: 336
Откуда: Квартал 1/Секция 4

Re: Опыт ТСЖ

#4

Непрочитанное сообщение SkyDiver » 19 мар 2017, 14:51

soloff, не планируете выдвигать свою кандидатуру на председателя ТСЖ в Тушино? :)

soloff
Участник
Сообщения: 1308
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:03
Репутация: 19
Откуда: Квартал 2/Секция 12

Re: Опыт ТСЖ

#5

Непрочитанное сообщение soloff » 19 мар 2017, 14:54

Вы видели видео с собрания в ФИЛИ-ГРАД на паркинге? Вот там была одна женщина в возрасте, со знанием постановлений правительства, тарифов, градостроительного и жилищного кодексов и прочее. Вот такого человека нужно искать - гроза УК :) Если уж не найдется...

fila
Участник
Сообщения: 331
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:29
Репутация: 3
Откуда: Квартал 2/Секция 1

Re: Опыт ТСЖ

#6

Непрочитанное сообщение fila » 19 мар 2017, 19:05

[quote=soloff post_id=76 time=1489924499 user_id=55]

А сколько Вы платите с метра за все эти "удовольствия"?

LESNIK
Участник
Сообщения: 228
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 22:34
Репутация: 108

Re: Опыт ТСЖ

#7

Непрочитанное сообщение LESNIK » 19 мар 2017, 23:55

Очень серьёзный и актуальный вопрос. Выбор УК и ТСЖ по закону это права участников долевого строительства. На практике пользуясь нашей неорганизованностью и без инициативностью навязывается удобная без контрольная организация. Всё банально просто в основе лежат деньги, чаще без контрольные деньги. Отличая УК от ТСЖ значительны. 1. ТСЖ имеет право на бесплатное получение земельного участка занятого объектом недвижимости и необходимое от его использования. Это значит всё что будет размещаться на здании и земельном участке может быть платным. Реклама на фасадах, парковки и любые прочие услуги. Соблазн на деньги велик, но тогда когда он соразмерен с заботой о жителях всё складывается гармонично и денег хватает на всё. Поэтому прежде всего от жителей в состав УК необходимо включать специалистов в области строительства, имеющие практический опыт организаторской работы в данном направлении и не очень занятого. Можно конечно и принимать то что предлагает застройщик, но в его состав от жителей должны быть включены принципиальные знающие люди. УК от застройщика имеет более стройную систему управления и поддержки. Но вот здесь многое зависит от человеческого фактора.

soloff
Участник
Сообщения: 1308
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:03
Репутация: 19
Откуда: Квартал 2/Секция 12

Опыт ТСЖ

#8

Непрочитанное сообщение soloff » 22 мар 2017, 12:55

fila писал(а):
19 мар 2017, 19:05
А сколько Вы платите с метра за все эти "удовольствия"?
Прошу прощения за столько долгий ответ. Платим 37.1 руб. за 1 кв.м.

Аватара пользователя
Konst
Участник
Сообщения: 1113
Зарегистрирован: 02 апр 2017, 10:01
Репутация: 702
Откуда: Квартал 1/Секция 10

Опыт ТСЖ

#9

Непрочитанное сообщение Konst » 06 апр 2017, 13:04

SkyDiver писал(а):
14 мар 2017, 21:42
у кого какой опыт есть
Председатель правления ТСЖ дома (589 квартир + 585 мм в подземном паркинге) на Ленинском проспекте 2009-2010г.
Убил год жизни, чтобы удалить из дома государственную УК (ДЕЗ тогда ещё), потом ещё полгода, чтобы вытащить из них деньги, которые продолжались платиться им из-за бардака в ЕИРЦ.
Треть дома была муниципальной - молодые семьи, переселенцы и т.д. Т.е. на всех собраниях город имел более 30% голосов как минимум.
За 2 года сэкономлено 20% от оборота (расценки оставили государственные!) = 6-7 млн. в год
Вся экономия и доп. доходы от рекламы на фасаде и прочего пущены на благоустройство, ремонт лифтов (20шт), ремонты МОП (8 подъездов+спуски в паркинг), фасадов и т.д.
Ушел сам и больше заниматься этим не планирую ибо труд адов и весьма неблагодарен, а ответственность - вплоть до уголовной.
ТСЖ продолжает функционировать, настроенная схема управления и эксплуатации остались моими, вот только все экономические преимущества куда то испарились, в ноль работают с 2011г)
Готов консультировать по созданию и организации работы ТСЖ в нашем доме, если мои знания не сильно устарели за это время.
Моё скромное мнение - ТСЖ нужно делать сразу, чтобы потом легче было быстро забрать дом у УК, если она будет неадекватна + ТСЖ и его адекватный пред. правления будет большим стимулом для УК воровать не беспредельно и отчитываться о сворованном расходах регулярно )

soloff
Участник
Сообщения: 1308
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:03
Репутация: 19
Откуда: Квартал 2/Секция 12

Опыт ТСЖ

#10

Непрочитанное сообщение soloff » 06 апр 2017, 13:24

Konst писал(а):
06 апр 2017, 13:04
...будет большим стимулом для УК воровать не беспредельно и отчитываться о сворованном расходах регулярно )
Вся суть текущей ситуации всей страны, все ведь знают что воруют и воруют миллиардами (при этом учат нас патриотичности, сами отправляя отпрысков учиться за границу), и задача хоть немножко эти воровские аппетиты урезать :D
Согласен в целом, на первый год установить стоимость рублей в 40, контролировать качество, анализировать фактические затраты, а на второй год провести переоценку в большую или меньшую сторону и сделать это обосновано.

Аватара пользователя
Konst
Участник
Сообщения: 1113
Зарегистрирован: 02 апр 2017, 10:01
Репутация: 702
Откуда: Квартал 1/Секция 10

Опыт ТСЖ

#11

Непрочитанное сообщение Konst » 06 апр 2017, 13:32

soloff писал(а):
06 апр 2017, 13:24
контролировать качество, анализировать фактические затраты
удастся (и то не факт) только некому официальному представителю от собственников. Например председателю ТСЖ или председателю ревиз. комисси. Всех остальных энтузиастов с птичьими правами собственника любая УК отошлет в сад к липовым протоколам общего собрания и договору с ней.
Поэтому только ТСЖ сразу и договор с УК, что мы делегируем ей права управлять нашим имуществом на таких-то и таких-то условиях.
Иначе потом "устанем пыль глотать" (с) в судах.

soloff
Участник
Сообщения: 1308
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:03
Репутация: 19
Откуда: Квартал 2/Секция 12

Опыт ТСЖ

#12

Непрочитанное сообщение soloff » 06 апр 2017, 13:35

Konst писал(а):
06 апр 2017, 13:04
За 2 года сэкономлено 20% от оборота (расценки оставили государственные!) = 6-7 млн. в год
Я же говорю каждый год уходит минимум внедорожник премиум-класса :) Расскажу свой опыт с одной УК, так происходит общение, например, с бухгалтерами:
1. Входите на первый этаж, там охранник. На первом этаже касса и паспортный стол, на второй этаж пройти нельзя. Даете охраннику паспорт, он записывает, подробно рассказываете цель посещения и он по рации передает сообщение на второй этаж.
2. Поднимаетесь на второй этаж, там бронированная дверь и окошечко (как в камере), на вас смотрит второй охранник и пропускает.
3. Сопровождает вас например к бухгалтеру, пока вы общаетесь, охранник стоит у дверей снаружи - как группа быстрого реагирования.

РЖАКА :D

Аватара пользователя
Konst
Участник
Сообщения: 1113
Зарегистрирован: 02 апр 2017, 10:01
Репутация: 702
Откуда: Квартал 1/Секция 10

Опыт ТСЖ

#13

Непрочитанное сообщение Konst » 06 апр 2017, 14:01

soloff писал(а):
06 апр 2017, 13:35
минимум внедорожник премиум-класса
В 2009 году 6-7 млн. были несколько (раза в 1.5-2) иными деньгами, чем сейчас. Так что выходит 1.5-2 внедорожника и это по муниципальным (читай минимальным в городе) расценкам. Точно не помню, но что-то около 19 рублей за метр тогда было.
LESNIK писал(а):
19 мар 2017, 23:55
Это значит всё что будет размещаться на здании и земельном участке
На здании да, согласен, деньги должны идти собственникам, но пойдут в карман УК. Про участок - вряд ли, бесплатно передается только пятно застройки под домом. Если захотите двор взять - через собрание, межевание и т.д. с принятием на себя соответствующих расходов на санитарное содержание и прочими нюансами, даже налоги по-моему пойдут. Сейчас "ничьи"(свои) территории убирает и содержит город за свой счет через конкурсные дела, выделяя на это весьма приличные средства.

LESNIK
Участник
Сообщения: 228
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 22:34
Репутация: 108

Опыт ТСЖ

#14

Непрочитанное сообщение LESNIK » 07 апр 2017, 14:28

Можете быть уверенны участок ТСЖ Занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования передаётся бесплатно. По нормам рассчитывается площадь, по градостроительным соображениям межуется, ставится на кадастровый учёт и передаётся. По долгу службы мне это знакомо не по наслышке. Надо ли это? надо считать с калькулятором. Дворы убирает не город а УК или ТСЖ за наши деньги.

Аватара пользователя
Konst
Участник
Сообщения: 1113
Зарегистрирован: 02 апр 2017, 10:01
Репутация: 702
Откуда: Квартал 1/Секция 10

Опыт ТСЖ

#15

Непрочитанное сообщение Konst » 07 апр 2017, 16:15

LESNIK писал(а):
07 апр 2017, 14:28
Дворы убирает не город а УК или ТСЖ за наши деньги.
Ну зачем же так явно дезинформировать здешнюю публику, любезный? Вам найти ссылки на городские тендеры по уборке придомовых территорий? Или сами справитесь, раз
LESNIK писал(а):
07 апр 2017, 14:28
по долгу службы мне это знакомо не по наслышке.
LESNIK писал(а):
07 апр 2017, 14:28
участок ТСЖ Занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования
- это и есть пятно застройки + 1 метр в строну от стены. В дальнейшем прошу ваши спорные утверждения подкреплять соответствующими ссылками на нормативы, акты и т.д.

Например, типичный конкурс на санитарное содержание участка территории на 30 млн. руб
Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки

Сейчас участки сильно укрупнили, чтобы мелочь не мешалась наживаться Жилищнику. А в 2009 мы как ТСЖ выиграли подобный конкурс в ЮЗАО и получили на счет 2 млн руб за год уборки своей территории площадью почти гектар. А ещё нас оштрафовали на 30 т.р. за "некачественную" уборку, но это уже разборки с Управой виноваты.
В настоящий момент за уборку своими силами закрытой забором территории моего другого дома нашему ТСЖ доплачивают победители такого же конкурса, чтобы не лезть со своими дворниками к нам через забор ибо их тут никто не ждет.

soloff
Участник
Сообщения: 1308
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:03
Репутация: 19
Откуда: Квартал 2/Секция 12

ТСЖ - что это и зачем?

#16

Непрочитанное сообщение soloff » 10 апр 2017, 16:06

А давайте все-таки для всех напишем, чем ТСЖ поможет в жизни, может сократит расходы жильцов? Вот пример: собрания жильцов не было, стоимость расходов на содержание и тек. ремонт не определили, ну ок будут городские тарифы.

Аватара пользователя
Konst
Участник
Сообщения: 1113
Зарегистрирован: 02 апр 2017, 10:01
Репутация: 702
Откуда: Квартал 1/Секция 10

Выбор УК

#17

Непрочитанное сообщение Konst » 10 апр 2017, 17:51

ТСЖ, созданное сразу не даст УК безрассудно разгуляться на наши деньги и откровенно беспредельничать.
Почему сразу? Есть опыт, через 2-3-4 года сдвинуть присосавшуюся УК из дома становится существенно дороже и сложнее.
Даже если ТСЖ не делать управляющей компанией, просто зарегистрировать как юр. лицо, УК уже будет понимать, что при любом неверном движении не в пользу жителей, её попрут из дома за полгода легко и официально, всего лишь одним общим собранием.
Стоимость тарифов и должна быть городской (не считая доп. услуг в виде охраны, камер, шлагбаумов и т.д.), но ни одна коммерческая УК на это не пойдет - МАЛО им этого тарифа!
Рентабельность на городских тарифах на доме такого размера 15-20%, эти средства + всё, что выше, пойдут или в карман УК или останутся на счете дома. Только и всего.
Soloff, вы меня иногда поражаете, с одной стороны напор и правильные мысли по работе с застройщиком, с другой полная апатия по будущему того, что вам застрой передаст. Всё основное, уровень комфорта, тарифы, безопасность начнутся после того, как от застроя не останется и воспоминаний в доме. У меня это не первая новостройка, устриц наелся.
Мое простое и доходчивое предложение для вялых, апатичных и боязливых: создать ТСЖ сразу, нанять УК застройщика в качестве эксплуатирующей организации, отдать ей всю ответственность и все наши платежи за ЖКХ, а все доп. доходы (реклама на фасаде, антенны на кровле и т.д. и т.п.) собирать на счет ТСЖ для нужд дома. Их вполне может хватить и на консьержек, чтобы не бегать поквартирно за налом для их оплаты и на доп. камеры и прочая, прочая...

soloff
Участник
Сообщения: 1308
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:03
Репутация: 19
Откуда: Квартал 2/Секция 12

Выбор УК

#18

Непрочитанное сообщение soloff » 10 апр 2017, 18:12

Konst писал(а):
10 апр 2017, 17:51
ТСЖ, созданное сразу не даст УК безрассудно разгуляться на наши деньги и откровенно беспредельничать.
Почему сразу? Есть опыт, через 2-3-4 года сдвинуть присосавшуюся УК из дома становится существенно дороже и сложнее.
Даже если ТСЖ не делать управляющей компанией, просто зарегистрировать как юр. лицо, УК уже будет понимать, что при любом неверном движении не в пользу жителей, её попрут из дома за полгода легко и официально, всего лишь одним общим собранием.
Стоимость тарифов и должна быть городской (не считая доп. услуг в виде охраны, камер, шлагбаумов и т.д.), но ни одна коммерческая УК на это не пойдет - МАЛО им этого тарифа!
Рентабельность на городских тарифах на доме такого размера 15-20%, эти средства + всё, что выше, пойдут или в карман УК или останутся на счете дома. Только и всего.
Итого:
1. ТСЖ даст возможность юридически правильно представлять всех жильцов дома по любым вопросам, все остальные в УК будут считаться "самозванец, от самозванца слышу"
2. Позволит "собирать" мнения жильцов, иначе любой открывающий свою дверь не будет что-то говорить непонятному лицу на пороге (и правильно сделает)
3. В будущем ТСЖ сможет при необходимости сменить УК, потому что обладает такими полномочиями
4. Сможет отказать УК навязать твои тарифы (как помним решение принимает собрание жильцов С УЧЕТОМ предложений УК), иначе тут же все будут "одобрямс", а на вопрос где протокол получим ответ "А ты кто такой?" (см. п.1)
Konst писал(а):
10 апр 2017, 17:51
Soloff, вы меня иногда поражаете, с одной стороны напор и правильные мысли по работе с застройщиком, с другой полная апатия по будущему того, что вам застрой передаст. Всё основное, уровень комфорта, тарифы, безопасность начнутся после того, как от застроя не останется и воспоминаний в доме. У меня это не первая новостройка, устриц наелся.
Мое простое и доходчивое предложение для вялых, апатичных и боязливых: создать ТСЖ сразу, нанять УК застройщика в качестве эксплуатирующей организации, отдать ей всю ответственность и все наши платежи за ЖКХ, а все доп. доходы (реклама на фасаде, антенны на кровле и т.д. и т.п.) собирать на счет ТСЖ для нужд дома. Их вполне может хватить и на консьержек, чтобы не бегать поквартирно за налом для их оплаты и на доп. камеры и прочая, прочая...
Где же это Вы увидели апатию, в чем она? В том, что я создал эту тему тут? В том что я Вам, как опытному человеку задаю вопросы? :)
Я наоборот пытаюсь собрать информацию, и описать все плюсы управления нашими домами жильцами, а не варягами.
Ведь тут уже был правильной вопрос, а надо ли платить сотрудникам ТСЖ? И намек понятен, а не будут ли эти расходы перекрывать всю полученную выгоду :) Еще раз, давайте тут общаться, принимать уже сейчас решения какие-то...

А пока мы даже с мусоропроводом не можем договориться :)
А с ним я бы поступил так: пока не трогаем, смотрим несколько месяцев, а потом принимаем решение заварить его к чертовой матери если вдруг видим что это очаг разврата "грязное место" :) Меня еще смущает, что во время ремонтов туда всякую фигню работяги будут сбрасывать :(

soloff
Участник
Сообщения: 1308
Зарегистрирован: 19 мар 2017, 14:03
Репутация: 19
Откуда: Квартал 2/Секция 12

Выбор УК

#19

Непрочитанное сообщение soloff » 10 апр 2017, 18:14

Очередной вопрос: дом в Квартале 2 - это все 15 секций, или каждая секция это отдельный дом со своим ТСЖ? :)

Аватара пользователя
Konst
Участник
Сообщения: 1113
Зарегистрирован: 02 апр 2017, 10:01
Репутация: 702
Откуда: Квартал 1/Секция 10

Выбор УК

#20

Непрочитанное сообщение Konst » 10 апр 2017, 18:28

Один адрес - одно ТСЖ, весь 2К - будет одно тсж (если захотят его создавать, конечно).
soloff писал(а):
10 апр 2017, 18:12
Где же это Вы увидели апатию
Пардон, значит неверно истолковал ваши вопросы.
soloff писал(а):
10 апр 2017, 18:12
Итого:
В целом, не вдаваясь в технические детали, все верно. Отстаивать права собственников (не жителей) может на данный момент только ВВП и ТСЖ )))
С мусоропроводом не всё так просто и не стоит эту тему тянуть сюда. Хотя лично, я тоже против вонючей комнатки на этаже )
Если хоть один человек в доме будет против того, чтоб мусоропровод закрыли - его придется открыть, таков закон.

Ответить